Geld

Wie viel kostet ein Haus in Deutschland?

25 Mai, 2021 - von Nele

8 min

Etwa 42 % der Deutschen haben sich den Traum vom Eigenheim bereits erfüllt. Verständlich, denn eigene vier Wände zu besitzen, in denen man gerne lebt, ist schließlich keine neumodische Erscheinung, sondern tief in der Natur des Menschen verankert. Könntest du dir Eigentum vorstellen oder planst du sogar schon einen Hauskauf? Der Erwerb einer Immobilie ist nicht nur eine Lebensentscheidung, sondern wird auch für lange Zeit deine Finanzen beeinflussen. Wir zeigen dir hier, wie viel ein Haus in Deutschland kostet und welche Kosten beim Hauskauf anfallen.

Haus kaufen oder nicht kaufen?

Für den Kauf einer Immobilie sprechen viele gute Gründe. Allerdings sorgt der Kauf von Eigentum nicht nur für die Erfüllung deines Wohntraumes, sondern erfordert auch einen langfristigen Finanzierungsplan, der gut geplant sein sollte. Im Gegensatz zu einem gemieteten Domizil schaffen Hauseigentümer einen bleibenden Wert, der vor allem beim Thema Altersvorsorge große Vorteile bietet. Wenn Treppen und Gartenpflege zu anstrengend werden, kannst du dein Haus immer noch verkaufen und deinen Lebensabend in einer Wohnung verbringen. Immobilien und Grundstücke steigen in ganz Deutschland kontinuierlich im Wert und das wird sich voraussichtlich auch nicht ändern. 

Finanzierung des Hauskaufs

Ohne Moos nix los – das gilt ganz besonders bei der wohl größten Investition, die du je tätigen wirst. Wahrscheinlich wirst du deine Immobilie mit Fremdkapital finanzieren müssen, also mithilfe einer Bank. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist bei einigen Banken möglich, wird aber nicht empfohlen. Experten raten dazu, mindestens 15 % der Kaufsumme bereits angespart zu haben. Das sind bei einer Immobilie, die 300.000 € kostet, also 45.000 €, die du mitbringen solltest. Aber auch die laufenden Kosten beim Hauskauf müssen bedient werden. Die Abzahlung des Kredites und alle laufenden Nebenkosten sollten ein Drittel deines Nettoeinkommens nicht überschreiten. Wer 2000 € im Monat auf dem Konto hat, sollte also in Summe 660 € einkalkulieren.

Übrigens: Es gibt diverse Förderungsmöglichkeiten beim Hauskauf. Dazu gehören staatliche Kredite der Förderbank KfW oder auch das Baukindergeld. Hier erfährst du mehr darüber!

Der Wert von Immobilien in Deutschland

Was man für ein Haus bezahlen muss, lässt sich im Vorfeld exakt ermitteln, aber was ist es eigentlich wert? Studien zufolge verschätzen sich viele Hausbesitzer beim Wert ihrer Immobilie. Um einen seriösen Verkehrswert (aktueller Marktwert) eines Objektes herauszufinden, kannst du in der Besichtigungsphase einen professionellen Gutachter hinzuziehen, der je nach Objekt etwa 1000 – 3000 € kostet und auch etwaige teure Instandsetzungs- und Renovierungskosten schon im Vorfeld identifiziert.

Ein Gutachter kostet also vergleichsweise wenig Geld, wenn man bedenkt, wie hoch die Kosten beim Hauskauf später im schlimmsten Fall werden können. Ansonsten gilt auch bei Immobilien das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Werden viele vergleichbare Objekte bei geringer Nachfrage angeboten, sinkt der Preis – und umgekehrt. Darüber hinaus ist ein Punkt bei Immobilien besonders entscheidend: die Lage. Hier gibt es nicht nur innerhalb eines Stadtgebietes, sondern auch bundesweit große preisliche Unterschiede. Wer in München ein Haus kaufen will, zahlt momentan doppelt so viel als stünde es in Fürth. 

Welche Kosten fallen beim Hauskauf an?

Glückwunsch, du hast dein Wunschobjekt gefunden! Der Preis stimmt und einem Kauf steht nichts mehr im Wege. Von den Gesamtkosten bist du allerdings immer noch entfernt, denn jetzt kommen die Nebenkosten beim Hauskauf ins Spiel. Das sind alle Kosten, die gesetzlich vorgeschrieben sind und auf den reinen Kaufpreis addiert werden müssen. Sie orientieren sich am Kaufpreis und am Standort (Bundesland) des Objekts und lassen sich daher nicht pauschal beziffern. Die gesamten Kaufnebenkosten betragen etwa 10 – 15 % des Kaufpreises deiner Immobilie und werden damit Teil deines Finanzierungsplans. In bestimmten Fällen, etwa bei anstehenden Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kann diese Summe auch schnell auf 20 % steigen. Plane deshalb immer gut und kalkuliere lieber zu üppig als zu knapp, damit du etwaige Mehrkosten problemlos abfedern kannst. Um einen ersten Überblick zu erhalten, kannst du auch einen kostenlosen Nebenkostenrechner im Internet verwenden. Die klassischen Kaufnebenkosten bestehen aus Zahlungen an drei unterschiedliche Empfänger:    

  1. Maklergebühren

Eine rundum passende Immobilie zu finden, ist nicht immer leicht. Wenn dein Haus durch einen Makler vermittelt wurde, erhebt dieser Gebühren. Die Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar, orientiert sich aber in aller Regel an dem marktüblichen Wert des Bundeslandes. Die übliche Provision beträgt in Deutschland bis zu 7,14 % des Kaufpreises, in einigen Bundesländern, etwa in Mecklenburg-Vorpommern oder Bremen liegt sie bei knapp 6 %.

Gut zu wissen: Ende 2020 wurde eine Neuregelung der Maklerprovision gesetzlich verabschiedet. Hat der Makler einen Vertrag mit dem Käufer UND dem Verkäufer geschlossen, teilen sich beide Parteien die Provision. So fallen nur noch maximal 3,57 % für den Käufer an. Die Provision ist üblicherweise direkt nach der Beurkundung fällig, kann aber oft auch mit individuellem Zahlungsziel vereinbart werden.     

  1. Grunderwerbsteuer

Wer Grund und Boden erwirbt, muss in Deutschland Grunderwerbsteuer zahlen – auch diese Abgabe zählt zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Hierbei handelt es sich um eine einmalige Abgabe, die der Käufer nach dem Kauf der Immobilie an das jeweilige Bundesland zahlt. Auch hier dient der Kaufpreis der Immobilie als Bemessungsgrundlage. Allerdings ist auch die Grunderwerbsteuer nicht (mehr) einheitlich geregelt.

Seit 2016 können die Bundesländer individuell entscheiden, wie hoch sie die Abgabe ansetzen. Während du zum Beispiel in Sachsen „nur“ 3,5 % zahlst, würdest du im Saarland mit satten 6,5 % für dieselbe Immobilie zur Kasse gebeten werden. Etwa 6 – 8 Wochen, nachdem der Notar das Finanzamt über den Kauf informiert hat, meldet sich das zuständige Finanzamt mit dem entsprechenden Bescheid über die Höhe der Grunderwerbsteuer.    

  1. Notar und Grundbucheintrag

Damit du vom Hausbesitzer auch zum Hauseigentümer wirst, benötigst du einen Eintrag in das Grundbuch, den das zuständige Grundbuchamt durchführt. Diese Eintragung kann nur durch einen Notar beauftragt werden. Die anfallenden Kosten für den Notar und den Eintrag solltest du mit etwa 2 % des Kaufpreises kalkulieren. Den Notar kannst du selbst wählen und mit ihm einen Wunschtermin vereinbaren. Sobald alle benötigten Unterlagen vorliegen, kann er tätig werden.

Übrigens: Ein Grundbucheintrag kann Wochen oder sogar Monate dauern. Es besteht aber kein Grund zur Sorge, denn die Immobilie ist in jedem Fall durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung, eine Art Reservierung, gesichert. Die Gebühren für den Notar sind meist direkt nach der Beurkundung fällig, die Kosten des Grundbucheintrags werden erst einige Wochen später gezahlt. 

Beispielrechnung (Hauskauf in Berlin)

Wie sieht das Ganze in einem konkreten Rechenbeispiel aus? Stell dir vor, du hast dich für einen Hauskauf in Berlin entschieden. Die Immobilie wurde von einem Makler vermittelt und du hast mit dem Verkäufer eine Kaufsumme von 300.000 Euro vereinbart. Diese Kosten für den Hauskauf würden dann auf dich zukommen:   

  • Kaufpreis: 300.000 €
  • Maklergebühren: 10.710 € (3,57 % der Kaufsumme)
  • Grunderwerbsteuer: 18.000 € (6 % der Kaufsumme in Berlin)
  • Notar und Grundbucheintrag: 6.000 € (2 % der Kaufsumme)

In unserem Beispiel liegen die Gesamtkosten des Kaufes (Kaufsumme + Kaufnebenkosten) also bei insgesamt 334.710 Euro. Bitte bedenke, dass es sich hier nur um theoretische Rechnung handelt.

Laufende Kosten beim Hauskauf

Die laufenden finanziellen Verpflichtungen werden oft unterschätzt. Plane daher so, dass etwa 30 % deines Nettoeinkommens monatlich den Kredit und die Nebenkosten bedienen. Als Eigentümer kommen Rechnungen auf dich zu, die man als Mieter nicht zahlen muss, etwa wenn die Heizung den Geist aufgibt oder das Dach kaputt ist. Damit du bei den finanziellen Belastungen keine böse Überraschung erlebst, solltest du generell eher großzügig in deinem Finanzplan kalkulieren und dir Geld für Reparaturen zurücklegen, die jederzeit auftreten können. Mit diesen monatlichen Nebenkosten beim Hauskauf musst du rechnen:

  • Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Abwasser
  • Stromversorger
  • Wasserversorger
  • Telefon- und Internetanbieter
  • Instandhaltungsarbeiten/Reparaturen (Substanz, Heizung, Leitungen, etc.)
  • Versicherungen (Wohngebäude, Elementarschaden, etc.)

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